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房产税最新消息2017 如果第3套房子收3%,第9套收9%依次递增会怎么样?

来源:当代财经网 编辑:曹玥 发布: 2017-11-21 15:09

当代财经网讯 房产税最新消息2017 如果第3套房子收3%,第9套收9%依次递增会怎么样?

房产税如果按照第3套房子收3%,第4套房子收4%,第,37套房子收37%,依次递增会怎么样?

国家管控房地产的方法其实很简单就这么几种:

1.收持有税,(即:真正意义上的房产税)按照房产价值每年收税;

2.收转让税,按照你每卖一次房子,按照房产价值收一次税;

3.限制交易,(即:我国当前实现的政策,独一无二。)即:将购买某地区房屋的人群限制在一定范围内,同时减少银行对其贷款。

如果,我们说如果。如果我们国家实行对房产收持有税会怎么样?

如果,国家从第3套房子开始征收,每年按照房价的3%征收房产税;第4套房子每年按照房价的4%征收房产税;第5套房子收5%;第17套房子收17%;第57套房子收57%。

会造成什么后果呢?

有人说:房东会转嫁成本,买家或租客购房和租房成本会增加。

呵呵,我就问一个问题,很多老房子房东2千元买来的,现在市场价格是2万,房东会因为他购房成本很低,1万元卖给你吗?

同一栋楼的房子,有人是十年前5000元每平方米买的,有人是五年前每平方米10000元买的,有人是今年每平方米20000元买的,你说房东的成本价是多少钱?

其实,如果国家这么做,结果很明显。对持有很多套房屋的房东将逼迫他立即减少持有的房屋数量,因为税费太高了,高到无法转嫁;大量持有多套房屋的房东将多余的房产抛出就会增加供应,供应增加就会造成价格下跌。

2017年以来截至昨日,有关房地产内容政策已经接近180次。更有扼住咽喉的限购政策:一个人一张身份证只能新购买一套商品住房,购买第二套房商业性个人住房贷款首付款比例不能低于40%。

现在限购的城市已经达到47个,未来还要继续往三线和四线蔓延。

到底该不该买房?楼市传来的三大消息告诉我们,没买房的会计恭喜了!

一、9月28日上午,国土部正式宣布:全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点

意思就是,城郊或者城中村农民集体所有的建筑用地,国家要拿来统一建造住宅用于住房租赁。武汉是试点地区,而北京已经开始着手,完善购租并举的住房体系,租房党的春天到了。

二、一直紧跟国家政策的马云也迅速跟进,上线了全国首个智慧住房租赁监管服务平台——杭州市住房租赁监管服务平台

这个平台有杭州住保房管局和阿里巴巴两个服务通道,可以实现像刷淘宝一样选租房房源。

三、再加上上海公开出让了两幅租赁住房用地,项目建成后将至少提供1897套住房房源,这些房只准租不准买

广州也宣布了“租购同权”,即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

虽然短期内政策落地有众多不可抗因素,甚至优质资源地区的房租将会大涨,但是国家推行购租并举政策的决心势不可挡。

年轻人买不起房在全世界范围内都是很普遍的现象,如果租房能规范起来,享受到买房一样的权利,以后会不会租房成为更主要的生活方式呢?大家的焦虑感也会因此下降呢?

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

房地产税征收原则确立立

肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

充分授权

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

分步推进

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

房屋的评估值如何确定?

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

如果房地产税来了,谁最害怕?

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

在政策落地之前,咱们会计人可以未雨绸缪,先学学出租房屋的税务处理吧!

一、增值税

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.一般纳税人出租房屋,全额开具增值税专用发票或普票发票。

(1)适用税率为11%,可抵扣进项税额;

(2)符合条件可选择适用简易计税,按5%征收率计算缴纳增值税,不可抵扣进项税额。

(3)一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。

(4)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕36号)

(5)房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕68号)

(6)一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同,或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。(财税〔2016〕47号)

4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税,可以全额自行开具或代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.自然人出租房屋

(1)自然人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(2)自然人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(3)自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

(4)其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

6.个体工商户出租房屋

(1)个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(2)个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为11%;

个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。

7.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。

8.提供租赁服务采取预收款方式的,其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

9.2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。

10.军队空余房产租赁收入,免征增值税。

11.纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于增值税视同销售服务。

二、房产税

1.企业出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

2.无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

5.2016年1月1日至2018年12月31日,对公共租赁住房免征房产税。

6.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

7.房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

三、印花税

1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同,需按规定缴纳印花税,税率为0.1%。税额不足1元,按1元贴花。

2.各地执行口径仍按照印花税条例规定,依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。

四、企业所得税

1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2.租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

五、个人所得税

个人所得税:按20%税率计算缴纳。

1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限,一次扣不完的,可在以后期扣除)

2.税法规定的费用扣除标准:每月(次)收入不超过4000元的扣除800元费用;每月(次)收入超过4000元定率减除20%费用。

3.个人所得税计算公式:

(1)每月(次)收入不超过4000元:应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;

(2)每月(次)收入超过4000元:应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】*(1-20%);

(3)应纳所得税额=应纳税所得额*20。

六、其他税种

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)的规定,自2016年1月1日至2018年12月31日:

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税,在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税。

7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征房产税优惠政策。

01、草根们(Diaos们)的诉求

房产税这三个字早些年根本没人知道,也鲜有人提。十年前你跟人讲买房子每年还要交一笔税金,估计对面那人要抽你。所以,当时“房产税”对绝大部分人来讲就是三个字——没听过!

那这个词是哪一年开始火的呢?

2010年!

2008年美国的次贷危机让房地产崩了,中国的房地产难免遭殃,正当大家都水深火热的时候,四万亿来了,于是2009年,中国的房价经过短暂的回调后,在宽松的货币政策刺激下一路走高。

于是,出现了一个矛盾:美国房价往下走,中国房价往上走。大伙心理不平衡啊!

房价的一路走高惹得很多人纷纷不满,于是在2010年7月22日,财政部举办的地方税改革研讨会上,有相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始,于是,后来就有了上海和重庆两个城市的征税范本。

再后来,每次房价上涨,草根们就开始在媒体上造势,建议国家马上出台房产税并在全国推行,说的越来越多,在这些草根们的精神信仰中,只有房产税才能拯救自己的北上广深住房梦。

要知道,草根们的认知水平很低,他们有什么诉求呢?

很简单,有两个!他们认为:

(1)我们之所以买不起房,就是因为很多权贵占据了大量的房源,很多炒房客手中持有多套住房并哄抬房价,这才使得我们买不起。所以,一定要收房产税!打击这些拥有多套住房的群体,让他们恐慌性抛售房产,这样才能房价下跌让我们能够买的起房子。

(2)然后,我们买了房子,不要问我们收税,因为我们就一套,我们是刚需!所以,要实行首套住房免税的政策,这样才合理!并且如果我们以后有钱了,想改善,一定要按照人均不低于多少多少面积收取才行,这样才显得公平!

所以,赶快出台房产税并且全国推行吧!

这种单线性的逻辑思维只能证明一件事,那就是:

草根(Diaos)=SB!

02

我们的国情,房产税难产的原因

1、征税目标界定悖论

我国自打建国后,大约头五十年主要都是分配住房时代,真正的商品房时代只有十几年。所以,你如果真的用足迹走遍城市每一个角落,你就知道,房子类型的复杂性超乎你的想象。

我们有商品房、经济适用房、房改房、军产房、央产房、两限房、自建房、集资房、市区内以及城乡结合部的宅基地建房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、违建房、商业公寓住房、厂房改建住房、学校自建房、别墅、职工宿舍、小产权房等等五花八门类型产权的房子。

这些房屋种类不同,建筑质量不同,产权成分复杂,市场估价更是无法精准衡量。我们如何用同一个标准去收取这么多五花八门的房屋的税?!

难!不是一般的难!你想短时间捋清楚中国堆积几十年的问题,根本不现实。

并且这种实际的国情问题会导致接下来更重要的一个环节困难——收税成本!

2、收税成本悖论

我们要明白,国家收税的目的是干嘛的?

对一个项目收税,目的很简单,就是你赚的钱或者拥有的东西,占了国家的便宜,好处拿的太多了,所以要交一部分出来。

但是,房产税的征收,由于其特殊性,收税成本会极高。

第一,刚才讲了房屋有一二十种类型,如何定一个公平的标准,让大家心甘情愿的给你交税,这是很难的一件事。需要大量的人员去实际摸排,具体调研,并且出方案,还得安排专门的收税工作人员来干这个活,这都是需要大量成本。

第二,一直以来,中国人缴税都是流转税,什么意思呢?你10块钱买的东西,15块钱卖了,那你挣得这5块钱要交出来一部分,也就是我们说的增值税。

因为自己赚钱了,所以大家交税也就没太大的抵触,并且交税说明你赚的多,反正都是增量的东西,大家也就交了。但是,房产税征收对象是存量资产。

我100块钱买了一个东西,用的好好的,过了近几年你突然说每年要给我交几块钱,我就不乐意了。买的时候你怎么不说过几年还要交钱啊!一旦不乐意,就会出现抗税,而抗税执行也是需要成本的。

所以,一旦收税的金额不达预期,而收税执行成本很高的时候,政府收税的动力也就大打折扣。

比如上海2015年财政收入6400亿,而从住宅上面收到的房产税有多少呢?估计占总财政收入的百分之一都不到。

赚最少的钱,费驴劲儿得罪了广大中产阶级。所以,地方政府对收房产税,没有半点兴趣!

3、首套房免税悖论之“房价塌陷危机”

而首套房免税政策,这个乍一看是合情合理的。但实际上根本无法合乎逻辑。

首套房免税政策会让投资房产的资金集中精力攻击一二线城市优质房源和大面积住宅。准备迁移上述这些城市的人们会毫无疑问抛弃掉那些没有前途三四五六七八线城市、乡镇的房屋,转而涌入一二线和环深沪的强三线城市。

也就是说,家乡的房产是完全可以抛弃掉的。

这种实际行为会使得四线以下城市的房价直接快速崩塌。这将导致区域之间更加不平衡。换句话说,人们会更珍惜自己首套房资格,这种行为不仅不会降低一二线城市的房价,反而会助推资金的不断涌入!

4、首套房免税悖论之“愚昧与贪婪”

我们每年都有几千万的年轻人从广大的三四五六七八线城市乡镇来到一二线城市上学、创业、打工奋斗。每个人都留在这里,想在这些灯红酒绿的大都市有一个安稳的居所。能够理解,人往高处走,水往低处流。但是这些外来人口进入一二线城市后,不断叫嚣赶快出台房产税,这种行为就愚不可及了。

别忘了,你也有房子。

中国统计局早前就做过全国范围的调查统计,中国九成的家庭是拥有住房的。中国的住房拥有率在全球都是靠前的。不要质疑统计局的数字,这个并不是虚夸。那为什么很多人说自己没房子呢?

因为你家的房子在老家,在广袤的三四五六七八线城市城镇中!

比如你家在开封,却去上海打工创业,你在上海没房子,但是你家在开封有房!

一旦征收房产税,你如果在上海掏了一百多万买了一个小户型,这是要征税的!

并且随着岁月流逝,你祖父辈在老家的房子继承到了你的头上,照样要收税!所以,看清楚现实状况再喊!

就像老赵天天嘲笑别人的媳妇出轨结果自己的儿子长大后特像隔壁的老王。

5、房产税的本质误解

再来聊聊刚才讲的政府收税之后来干什么?

问题的答案很简单:政府收税,取之于民,用之于民。城市的建设维护、建医院学校公园啊、修路修地铁修桥啊、警察维持治安啊等等,都要花钱。

草根们天天说人家国外收取房产税怎么怎么样,什么怎么样!

人家收房产税的国家房价就一定低了?美国房价低了?欧洲房价低了?还是澳洲房价低了?

美国纽约的房产税平均6%左右,但纽约的房价全美最高,从美国2001开始提高征收房产税到现在,纽约的房价涨了三四倍!

所以,不要信口雌黄。

任何一个政府收走房产税之后就是要把钱用到老百姓的身上。作为个人,没有能力去改善推动城市的建设发展。所以政府必须集合所有人的税收去大面积大规模的推动城市的建设、治安、教育、环境等等。而这些行为才能更一步使得你的房屋进行增值,这才是房产税的意义。

而我们广大的草根,天天拿着房产税当房价下跌的虎头铡,你根本就没有搞明白房产税的收税意义与本质,就跟着一群傻缺经济学家瞎喳喳。

6、房产格局未来的变化,房产税更难出产

从我们房产拥有者的情况来看 ,过去持有房产的大头是居民,居民买房子一方面自住,一方面用于投资。但是大家都知道了吧,未来房地产是要往租赁市场那儿去的。

租赁市场为主导意味着什么呢?意味未来持有增量房产的大头是机构。新增住房将有大比例的拥有者是央企地产公司、国有机构等。保利地产前几天发行的50亿Reits已经获批,未来这将是市场的一个主流。为什么是保利呢?因为保利是央企。

所以未来以租赁为主导的房地产市场,机构们所追求的第一目的并不是房价的涨幅。而是长期稳定的租金回报。

而这种市场结构将导致房产税的开征更没意义。国家征税的目标将是国央企房产公司等机构,这就等于国家自己收自己的税?!这不净瞎折腾么!

03、小记

说了这么多,大家也明白了为什么我国房产税这么难出台并且全国推行,我国的国情确实十分复杂。

自打去年全国全面营改增和未来住房市场租赁为导向,后面房屋的税收完全可以通过租金增值税部分来收取更合理。所以,未来房产税的全面出台,可能越来越难产。

总结一下,收房产税,没意义,没意思,更没功夫!大家仁者见仁智者见智吧!

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